De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à la possibilité d’acheter un bien immobilier en crypto. Grâce à la blockchain, au développement de plateformes de crypto-immobilier et à l’essor des stablecoins, les transactions immobilières en cryptomonnaies deviennent une alternative viable, notamment pour une acquisition immobilière internationale ou une diversification patrimoniale.
Cryptomonnaie comme moyen de paiement
Utiliser une cryptomonnaie comme moyen de paiement dans l’immobilier est désormais possible dans certains pays, dont la France, sous certaines conditions. Le paiement en crypto pour biens immobiliers peut être total ou partiel, via une transaction mixte crypto-euros.
Les monnaies les plus couramment utilisées sont le Bitcoin, l’Ethereum et les crypto-monnaies stables (USDT, USDC), qui limitent la volatilité des cryptomonnaies au moment de la conversion. Cette opération peut être réalisée par un PSAN* pour garantir la conformité et la sécurisation des transactions crypto.
*Un PSAN, ou Prestataire de Services sur Actifs Numériques, est une entreprise qui propose des services liés aux crypto-monnaies et autres actifs numériques. Cela englobe des activités telles que l’achat, la vente, l’échange et la conservation de ces actifs, sous une réglementation stricte visant à protéger les investisseurs et à prévenir les activités illégales.
Avantages et inconvénients d’acheter un bien immobilier en crypto
Les avantages du paiement en crypto sont nombreux : transferts rapides, réduction des frais bancaires, confidentialité partielle, suppression des intermédiaires financiers. C’est aussi une opportunité d’investissement immobilier fractionné via des jetons numériques adossés à des actifs réels.
Côté limites, on retrouve l’incertitude réglementaire, la volatilité des actifs numériques, le manque de notaires formés au sujet, ou encore la barrière d’entrée pour investisseurs peu familiers avec l’écosystème crypto. Sans oublier les risques liés à la spéculation crypto et les obligations de compliance fiscale en crypto.
Processus d’achat
Le processus d’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaie suit plusieurs étapes :
- Recherche d’un vendeur acceptant la dation en paiement avec crypto
- Vérification de l’analyse de l’origine des fonds (obligations KYC/LCB-FT)
- Rédaction d’un compromis de vente avec un notaire compétent en cryptomonnaie
- Utilisation d’un séquestre d’actifs numériques ou d’une plateforme spécialisée comme ATOA ou Métropoly
- Conversion des cryptos en euros si besoin, avec déclaration des plus-values
- Signature de l’acte notarié pour crypto et transfert des actifs
Chaque transaction immobilière en cryptomonnaie doit s’appuyer sur des acteurs expérimentés : notaires, avocats spécialisés en cryptomonnaie, prestataires PSAN, experts en compliance fiscale et plateformes de confiance.
Réglementation et fiscalité
La légalité des cryptomonnaies en France est encadrée par l’AMF. Acheter un bien en crypto est possible, mais la vente de cryptos pour le financer entraîne souvent une fiscalité sur la plus-value immobilière, soumise à la flat tax sur les gains en crypto (30 %).
Le droit de mutation en euros reste applicable, calculé sur le prix de vente converti. Tous les actifs numériques doivent être déclarés, avec preuve de leur origine. La vigilance sur la défense contre le blanchiment d’argent est maximale, et les obligations de compliance sont strictes pour chaque partie.
Sécurisation des transactions et protection des données
La sécurisation des transactions crypto passe par des portefeuilles sécurisés, des outils de vérification KYC, et l’intervention de notaires et PSAN pour garantir la légalité du transfert. L’utilisation de smart contracts peut automatiser les clauses liées au transfert de propriété ou au dépôt de garantie.
La protection des données personnelles et la traçabilité des fonds sont des priorités dans ce type d’opération immobilière en cryptomonnaie. Les outils de vérification respectent le RGPD, tout en assurant la transparence requise par la législation fiscale.
Marché et évolution du crypto-immobilier
Le marché du crypto-immobilier évolue rapidement. Des ventes emblématiques ont eu lieu : une villa à Bali achetée en Bitcoin, un appartement à Lisbonne via USDC. En France, quelques transactions immobilières crypto ont été réalisées, souvent via des plateformes spécialisées et sur des biens de luxe.
Des plateformes comme Métropoly permettent aujourd’hui d’investir à partir de 100 euros dans l’immobilier fractionné via blockchain. C’est un nouveau champ d’investissement immobilier, qui attire de jeunes acquéreurs et des profils technophiles.
Opportunités et risques
Acheter un bien immobilier en crypto offre une vraie flexibilité, en particulier pour ceux qui souhaitent investir à l’étranger, diversifier leur patrimoine ou éviter certaines contraintes bancaires. La tokenisation d’actifs immobiliers ouvre aussi la voie à de nouvelles formes de financement participatif.
Mais attention aux risques juridiques, fiscaux ou techniques. La rigueur est de mise dans l’analyse de l’origine des fonds, la gestion de la volatilité, et la vérification de la conformité des intermédiaires. L’accompagnement par des professionnels formés est indispensable pour limiter les erreurs ou les litiges.
Conclusion
La transaction immobilière en cryptomonnaie devient une réalité pour certains profils d’acquéreurs. Avec une bonne préparation, un cadre juridique clair, un notaire compétent en cryptomonnaie, et une stratégie fiscale maîtrisée, ce type d’achat peut offrir de réelles opportunités. L’immobilier se digitalise, et les cryptomonnaies en sont désormais une composante à surveiller de près.